Доля без риска: система проектного финансирования изменила рынок недвижимости Подмосковья

Получил деньги от дольщиков, не достроил ЖК, купил билет в ОАЭ – и поминай как звали. Чтобы такого не происходило, два года назад в стране ввели систему проектного финансирования для строящегося жилья: деньги покупателей квартир копятся на эскроу-­счетах до сдачи дома, а застройщик пока пользуется кредитом. Действительно ли покупатели стали более защищенными, рассказали эксперты рынка недвижимости Подмосковья.

ДО ПЕРВЫХ КЛЮЧЕЙ

Система проектного финансирования хоть и стала обязательной, но переход происходит плавно. Возможность брать деньги дольщиков напрямую осталась у тех, чьи проекты находятся в высокой степени готовности. Но с каждым месяцем девелоперов, работающих с эскроу-­счетами, в Подмосковье становится больше.

Как отмечают в пресс-службе Главгосстройнадзора региона, по системе проектного финансирования сегодня работают около 65% застройщиков. Хотя еще в марте эта цифра составляла 58%.

– Девелопер до момента оформления первого права собственности на недвижимость не имеет доступа к средствам дольщиков, – отмечает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. – Их замораживают на эскроу-счете и при неисполнении застройщиком своих обязательств возвращают покупателю. Снизился риск столкнуться с долгостроем: банки не откроют счета, если обнаружат проблемы.

До одобрения финансирования проект тщательно проверяют. Основные критерии оценки рисков разработаны ЦБ РФ, но многие банки предъявляют и свои требования.

– Среди основных параметров – опыт, финансовое положение и репутация строительной компании, – подчеркивает коммерческий директор ГК ФСК (член Ассоциации застройщиков Московской области) Ольга Тумайкина. – Также банк контролирует использование средств со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить разрешается только после проверки.

– Застройщики стали ответственнее и дисциплинированнее: организационные процессы улучшаются, отношения с подрядными организациями становятся более четкими, – считает заместитель финансового директора ГК «Гранель» (члена АЗ МО) Юрий Черноиванов.

– Девелопер может сдать объект раньше на месяц, два или три. Более высокую скорость строительства обеспечить сложно при соблюдении графика финансирования, – говорит Черноиванов. – А вот строить медленнее – проблема: банк начинает задавать вопросы, когда компания наверстает упущенное. Могут последовать санкции.

ВОПРОС МАРЖИ

Пока без побочных эффектов в ситуации с проектным финансированием не обходится. Банки все еще неохотно дают деньги некрупным застройщикам.

– Легче финансовые организации кредитуют более маржинальные проекты, где они больше заработают, – говорит вице-президент по финансам ГК «Инград» (члена АЗ МО) Марина Заболотнева. – Здесь может помочь поддержка государства. Например, госгарантии, которые бы увеличили доходность банка для региональных проектов.

Помогут и законодательные решения, которые обяжут кредитовать проекты с более низкой доходностью.

– Финансовые организации нередко предлагают девелоперам не самые выгодные условия, например, произвольные средние ставки по займам, – добавляет Надежда Коркка.

– Все же за два года работа с эскроу-счетами стала более доступной для небольших застройщиков, – отмечает Черноиванов. По данным ЦБ РФ, за первые три месяца года доля небольших проектов (с лимитом кредитования менее 300 млн руб.) составила больше трети от общего количества.

СИСТЕМНОЕ РЕШЕНИЕ

Еще два года назад эксперты отмечали, что из-за необходимости использования застройщиками кредитов новостройки подорожают. Но стали ли эскроу-счета главной причиной серьезного роста цен на жилье? Специалисты считают, что нет.

– Проблему повышения прайса стоит рассматривать комплексно, так как на него влияет ряд факторов, – отмечает Надежда Коркка. – Продолжает расти себестоимость строительства как из-за удорожания материалов и топлива, так и из-за увеличения расходов на проработку концепций. Кроме того, на ценах сказался высокий уровень спроса в прошлом году и первой половине 2021 года. В том числе из-за значительного снижения ставок по ипотеке.

Главное, чего удалось добиться, – сделать инвестиции на рынке новостроек более безопасными.

– Проблема пострадавших дольщиков решена на системной основе. Банк, по сути, гарантирует реализацию проекта. В системе с эскроу-счетами задействованы только крупные кредитные организации, уполномоченные ЦБ РФ, – резюмирует Юрий Черноиванов.