Земля раздора

Общество

В Красногорске не утихает конфликт вокруг территории бывшей усадьбы «Опалиха-Алексеевское», переданной под комплексное развитие. У участка сохраняется неопределённый статус.

В марте 2019 года Верховный суд РФ отменил решение Мособлсуда, исключающее из перечня вновь выявленных объектов культурного наследия (ОКН) территорию бывшего хозяйства князя Юсупова, расположенного в микрорайоне Опалиха Красногорска. Участок вновь оказался в статусе выявленного ОКН, а значит, в замороженном состоянии. Несколько лет назад этот участок был выкуплен для строительства жилого микрорайона. Теперь любые строительные работы на объекте заморожены. Корреспондент «Подмосковье сегодня» отправился в Опалиху, чтобы выяснить, что все-таки находится на спорном участке и действительно ли он обладает культурно-исторической ценностью. Во время этих изысканий вскрылись невероятные подробности о многолетнем существовании «личного леса» кучки богатых семей, заложниками борьбы за который стало несколько региональных ведомств и сотен простых жителей Красногорска.

РЕЛИКТОВЫЙ ПАРК?

По сравнению со многими дворянскими усадьбами Московской области, которые сохранились до наших дней хотя бы в руинированном виде, судьба усадьбы «Опалиха-Алексеевское» выглядит более трагично. Согласно историческим документам после революции бывшее хозяйство князя Юсупова было национализировано, сначала в усадебном доме располагался деревенский клуб, потом детская колония. А в 1930-х гг. все старые постройки были снесены, а на их месте выстроили здание оздоровительного пансионата, который после войны был преобразован в закрытый дом отдыха «Опалиха», находящийся в ведении Министерства среднего машиностроения СССР (ныне Росатом).

В начале 90-х гг. прекратил свое существование и санаторий. Территория здравницы была выставлена на продажу. После череды перепродаж в 2014 году участок был приобретен одной из московских девелоперских групп для строительства жилого микрорайона. Но практически сразу после этого в Главное управление культурного наследия Московской области обратилась группа общественников с требованием остановить строительные работы и признать территорию бывшего санатория вновь выявленным объектом культурного наследия – по их словам, там находится хорошо сохранившийся регулярный французский парк с реликтовыми растениями. Однако проведенная историко-культурная экспертиза показала, что если на участке что-то ценное и было, то к сегодняшнему дню там уже ничего такого не осталось.

Участок исключили из списка вновь выявленных объектов культурного наследия. Однако Верховный суд РФ не признал саму процедуру исключения корректной и отменил это решение.

ОСОБНЯКИ В САНАТОРИИ

Территория бывшего санатория, как и раньше, обнесена высоким забором, сохранившимся с советских времен. Но первое, что бросается в глаза, – несколько шикарных особняков, расположившихся внутри запретной зоны. Их окна выходят как раз на тот самый «реликтовый парк», ставший объектом судебных прений.

А с другой стороны участка, за оградой, притулилась трехэтажная панельная хрущевка, в которой проживают бывшие сотрудники здравницы Минатома. Как оказалось, им было много чего рассказать о сложившейся ситуации.

– Многие из нас работали в доме отдыха и помнят те времена, – делятся воспоминаниями старожилы дома. – Мы тогда жили очень хорошо. Дворовая территория находилась в прекрасном состоянии, работали дворники. Мы имели возможность прогуливаться вдоль прудов.

Но в середине 90-х санаторий прекратил свое существование. А в 1996 году на глазах изумленных жителей на его территории стали расти великолепные особняки. Выделение этих участков проходило через бухгалтерский учет дома отдыха. А вскоре в особняках поселились высокопоставленные сотрудники Минатома.

ЛИЧНЫЙ ЛЕС

– Санаторный корпус снесли, – продолжает один из собеседников. – На его месте минатомцы принялись возводить дом приемов с фитнес-клубом и банкетным залом для своих встреч.

Но что-то пошло не так, и строительные работы прекратились. А когда в 1998 году в особняки въехали их хозяева, жизнь обитателей ведомственной хрущевки превратилась в ад.

– Они, как въехали, сразу же закрыли для нас доступ на территорию бывшего дома отдыха, – сокрушается одна из жительниц. – Сами гуляли в лесу семьями, катались на велосипедах, устраивали пикники со своими друзьями. А нас не пускали даже немножко погулять с малышами. Мы пробовали перелезать через забор, так они принялись нам угрожать. Это стал их личный лес. Туда не было доступа посторонним.

С перекрытием входа обитатели хрущевки оказались отрезанными и от города. Для того чтобы попасть в магазины, банки, школу, на остановку общественного транспорта, им приходилось делать огромный крюк через Волоколамское шоссе.

Самое же неприятное, что ведомственный дом был запитан от коммуникаций санатория. А по словам жителей, хозяева особняков сразу же отрезали его от сетей, в то время как сами продолжали питаться от халявных водопровода, электричества, канализации.

МЫ ОТРЕЗАНЫ ОТ МИРА

Несколько месяцев обитатели хрущевки жили без света, воды и отопления, пока администрация Красногорского района, в чей фонд был передан дом, не подключила здание к муниципальным коммуникациям.

– Мы всей душой за то, чтобы на месте санатория построили микрорайон, – утверждают жители Опалихи. – Сейчас мы отрезаны от мира. А там хоть магазины появятся, банки, дороги, детский сад. Лес? Так мы последние лет 15 на него только через забор смотрели. А по проекту там сделают общественный парк, куда будет свободный доступ. И мы никогда не слышали ни про какое «культурное наследие». Еще когда мы работали в санатории, на его территории уже не было никаких старинных объектов, все было добротное, советское, а что касается «реликтового парка»… это был обычный санаторский парк. Но парк и памятник истории – разные вещи. Памятник – это всегда что-то уникальное, неповторимое, а здесь сейчас погибающая территория за забором. Мы уверены, что все эти инсинуации про «наследие» – дело рук хозяев особняков, которые хотят и дальше гулять в своем личном лесу.

НЕ ПАРК, А ПИТОМНИК

Согласно экспертизе, принятой во внимание ГУКН, ничего ценного ни с культурно-исторической, ни с биологической точек зрения на территории бывшего дома отдыха не нашлось.

– Для того чтобы объект был признан памятником садово-паркового искусства, да хотя бы просто парком, он должен обладать определенными критериями, – объясняет автор экспертизы Лев Траскунов, работавший над реставрацией таких парков, как «Кузьминки», «Коломенское», «Кусково». – Прежде всего это должен быть объект искусства, т.е. обладать высокими художественными достоинствами, чего здесь нет, а есть распадающийся, сильно заросший древостой, с отсутствием полян и бессточными заболоченными прудами. Дорожная сеть представлена несколькими взаимоперпендикулярными дорожками из разрушенного асфальта. Норма количества насаждений на га (для парка это 150 деревьев на га) превышена в несколько раз, их санитарное состояние удручающее. Отдельные сохранившиеся старые деревья требуют проведения комплекса специальных работ по их сохранению. Отсутствуют поляны, всюду темнота и сырость. Пруды обмелели и заилились. – За этим запустением трудно было понять структуру, – продолжает эксперт. – Была она или не была. Чтобы понять это, работал с архивными материалами. Из имеющихся исторических планов только два дают представление о рассматриваемой территории с точки зрения оценки ее исторического образа. План территории от 1768 г., на котором показан регулярный плодовый сад площадью примерно в 1,1 га, пруд (возможно, два пруда) площадью около 1 га. Сохранившаяся озелененная территория в настоящее время составляет около 3 га, а большой пруд уменьшился на треть и получил другие очертания. Князь Юсупов владел усадьбой в Опалихе – Алексеевском с 1825 по 1832 год. И организовал в имении образцовое хозяйство. «В 1827 году Н.Б. Юсупов отдает распоряжение… о заведении питомника для клена, вяза и липы». План 1852 г. отражает изменения, возникшие при Н.Б. Юсупове, – две диагональные дорожки 1768 г. утрачены, озелененная территория увеличилась, а в записях периода Юсупова указывается на питомник, а не на регулярный сад или парк.

Никаких других подробных исторических планов или проектов ни один из исследователей не обнаружил. Вердикт Траскунова – это был не парк, а разросшийся питомник.

– Конечно, это не памятник садово-паркового искусства, – заключает эксперт. – По результатам многочисленных натурных исследований и имеющихся архивных материалов можно сделать вывод, что, во-первых, регулярный плодовый сад ко времени Юсупова не сохранился, а созданный им питомник древесных растений в отсутствие ухода стал зарастать и использовался в качестве объекта рекреации. Никаких проектов парка не обнаружено, не было проектов и в советское время (соответствующие документы получены из архивов Росатома). Совокупность полученных материалов позволяет сделать вывод о том, что c XIX в. рассматриваемая территория не представляла парк, созданный по обдуманному специальному проекту, а лишь использовалась под отдых. Провести реставрацию такого объекта невозможно из-за отсутствия необходимых документов. Признать этот объект произведением садово-паркового искусства также нельзя ввиду отсутствия художественной ценности и девальвации самого понятия объекта искусства. – В сложившейся ситуации необходимо, не затягивая данный вопрос, приступить к поэтапному оздоровлению массива насаждений и очистке прудов с созданием водообмена на основе специально разработанного проекта. Если к этому не приступить немедленно, то в ближайшее время объект может быть утрачен полностью, – резюмирует Траскунов.

ПАРК ЗА 100 МИЛЛИОНОВ

Сотрудники девелоперской компании «Сити-XXI век», в чьей собственности находится спорный участок, проводят нас за ворота. Там около 4 га запущенного, как и говорил Траскунов, леса. Множество упавших, пустых внутри деревьев преграждали путь.

– Это как раз будет территория городского парка, который мы передадим муниципалитету. И это наша – собственника – добрая воля, – объясняет руководитель проекта Владимир Трифонов. Прекрасно смотрится аллея высоких цветущих лип, идущая вдоль прудов. Здоровые деревья и пруды застройщик намерен сохранить. – Массовой вырубки зеленых насаждений не планируется, – продолжает Трифонов. – Только санитарная – тех деревьев, которые будут признаны специалистами в области лесопатологии аварийными и сухостойными. Очистка будет проводиться в несколько этапов, как рекомендовал Л.А. Траскунов, для сохранения максимального количества деревьев. Из-за большой загущенности деревьев корневая система у них плохо развита, и если очистку делать одномоментно, то здоровые деревья могут заболеть из-за резкой смены микроклимата, и, оставшись без «поддержки», плохо развитая корневая система деревьев может не удержать их во время сильного ветра. Так, в апреле текущего года рухнуло 19 деревьев.

На территории, отведенной под будущий парк, неоднократно проводились исследования состояния деревьев. Например, порядка 1000 деревьев были исследованы на предмет стволовой гнили. Результат: более четверти заражены. Это вызывает опасения, что кажущиеся внешне здоровыми деревья, а на самом деле пустые внутри, могут в любой момент упасть. Не случайно поэтому территория будущего парка огорожена и на нее никого не пускают. Безопасность превыше всего. Чтобы открыть на нее доступ, ее необходимо привести в порядок, а это немалые инвестиции.

– Компания добровольно приняла на себя обязательства превратить этот недоступный сейчас для общественности участок леса в городской парк, – уточняет Владимир Трифонов. – В микрорайоне Опалиха нет подобных объектов. Сейчас жителям просто негде погулять всей семьей среди деревьев, подышать свежим воздухом, отдохнуть от городской суеты. Главное, что этот парк будет открыт для общественности.

В данный объект девелопер намерен вложить 100 млн руб. По проекту здесь появятся скамейки, дорожки, мостики, столбы освещения, будет произведено берегоукрепление и очистка водоемов, сейчас глухо поросших тиной.

ПРИВЛЕКАЕМ ИНВЕСТИЦИИ

Истории Подмосковья известно немало примеров успешного государственно-частного партнерства. Так, в 2013 году компания «Инновация света» за свой счет провела масштабное благоустройство зоны, прилегающей к каскаду Скитских прудов в Сергиевом Посаде. Инвесторы обследовали и пронумеровали деревья, провели санитарные вырубки, установили опоры освещения, проложили дорожки. Построили детские и спортивные площадки. Так в Сергиевом Посаде появился парк «Скитские пруды», сразу же после завершения благоустройства переданный муниципалитету. Сейчас это любимый уголок отдыха горожан.

В том же году компания «Стройкомплекс» благоустроила Тимоховский овраг в Видном, превратив когда-то замусоренный природный уголок в прекрасный городской парк.

ГЧП сейчас остается единственным способом восстановления дворянских усадеб в Подмосковье, которые передаются частникам в аренду по правительственной программе «рубль за метр». Так, глава инвестиционной группы ASG Алексей Семин приобрел и восстанавливает аж девять подмосковных усадеб. В них он строит отели, рестораны, конюшни. Другие инвесторы размещают в восстановленных имениях частные музеи и культурно-исторические фонды.

У «ГРЕБНЕВО» ЕСТЬ ШАНС

– Реставрация усадеб – несомненно, благое дело, – считает бизнесмен Андрей Ковалев, приобретший в прошлом году усадьбу «Гребнево» в Щелковском районе. – Но до сих пор инвестиции в такие объекты практически не окупались из-за их последующей закрытости для широкой публики. Я же хочу реализовать «Проект № 1» в России.

Ковалеву достались фактически полностью руинированная усадьба и аж 50 гектаров парка. Согласно договору аренды он должен полностью восстановить исторический облик всех разрушенных строений и благоустроить парк. Бизнесмен планирует превратить «Гребнево» в культурный центр с гостиницами, ресторанами, музейным комплексом, художественными галереями. Огромная работа предстоит и в парке – очистка озера, возведение мостов, прокладка дорожек, установка ротонд.

– Мы уже расчистили территорию, – спустя год отчитывается Ковалев. – Вывезли 8 тыс. кубометров мусора, вырубили весь борщевик. Сейчас готовимся к конкурсу на определение подрядчика на производство остальных работ.

Вложения должны окупиться. За счет чего? За счет того, что в них вдыхается жизнь, чего без коммерческой составляющей, как убежден Ковалев, достичь невозможно.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

У государства нет средств на восстановление и благоустройство высокозатратных объектов, находящихся сейчас в упадке. Поэтому единственный путь – частные инвестиции. Что будет с территорией бывшей усадьбы «Опалиха-Алексеевское», если ее в итоге признают объектом культурного наследия, как того добивается группа общественников?

– Мы хотим, чтобы парк признали парком, – объясняет руководитель Московского областного отделения ВООПИК Евгений Соседов. – В нем нельзя будет ничего ни вырубать, ни строить. Только если воссоздать объект. Самый лучший вариант – передать его администрации Красногорска в качестве городского парка.

Однако, к сожалению, воссоздать здесь не получится. Никаких чертежей, планов, описаний парка в архивах не нашли. И, кстати, застройщик и так обязан передать уже готовый парк администрации. Но общественники требуют, чтобы строительства жилого микрорайона рядом не было. А не будет микрорайона – не будет и парка, такова бизнес-модель: деньги на благоустройство парка планируется брать из средств от продажи квартир.

Конечно, этот лес можно передать муниципалитету хоть прямо сейчас, но что он сможет с ним сделать? Миллионы на его благоустройство в городском бюджете вряд ли найдутся.

Фактически, если объект признают культурным наследием, то, скорее всего, просто сохранится статус-кво. Хоть и запущенный, но зато «личный» лес для горстки богатеев.

Валерия Березовская, начальник Главного управления культурного наследия Московской области:

– В настоящее время «Парк бывшей усадьбы Николаевых-Юсуповых «Опалиха-Алексеевское» вторая половина XVIII – начало XX вв» является выявленным объектом культурного наследия Московской области и в соответствии с законодательством подлежит государственной охране. Решение о включении или об отказе во включении выявленных объектов культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия принимается на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы, подтверждающей наличие или отсутствие подлинно сохранившихся элементов объекта, составляющих предмет его охраны. В соответствии с законодательством экспертиза проводится по инициативе любого заинтересованного лица, в том числе и собственник объекта вправе заказать такую экспертизу.

Эльмира Хаймурзина, глава г.о. Красногорск:

– Между собственником земельного участка и администрацией городского округа подписано соглашение о создании парковой зоны с его последующей передачей в собственность муниципалитета. Парк входит в проект планировки территории, станет первым парковым объектом досуга и рекреации в микрорайоне. Администрация поддерживает подобные проекты, они востребованы красногорцами. Разработкой концепции парка с учетом пожеланий жителей занималось архитектурно-ландшафтное бюро. В случае если объект будет признан объектом культурного наследия, собственник земли имеет право требовать выкуп или возмещение убытков в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ. В этом случае администрация должна будет заключить с собственником соглашение. В настоящий момент территория не признана объектом культурного наследия, поэтому говорить о благоустройстве территории за счет средств муниципалитета преждевременно.

Кстати

Бесплатную консультацию по имущественным вопросам можно получить на горячей линии Московского областного БТИ – тел. +7 (498) 568-88-88. Личную консультацию предоставят в 39 консультационных центрах при МФЦ Московской области. Как перевести садовый дом в жилой, надо ли лицензировать скважину на воду и какие преимущества дает дачная амнистия – ответы на эти и другие вопросы подмосковные садоводы и дачники получают на открытых еженедельных встречах с представителями государственных структур. С начала осени в Московской области их прошло уже 24. На что специалисты обращают внимание при регистрации прав на недвижимость, выяснил корреспондент «Подмосковье сегодня».

Красногорск