Пора расширяться: нужно ли распространить льготную ипотеку на вторичный рынок жилья?

Вице-премьер РФ Михаил Хуснуллин недавно заявил, что правительство допускает возможность распространения жилищных кредитов с господдержкой на вторичное жилье. Новые меры введут в случае, если власти по итогам мониторинга рынка поймут, что уже существующих не хватает. Рассказываем, как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости и как наличие льготных программ влияет на него.

ПОЖАЛУЙ, НУЖНО

Эксперт Аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина сообщила, что в последнее время «первичку» действительно стали продавать медленнее. Число сделок, заключенных за первую половину апреля, могло снизиться на 30–35% – более точные данные станут известны по итогам месяца. Впрочем, за первый квартал года в Московской области на первичном рынке заключили 19,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) – это на 0,4% выше, чем в прошлом квартале, и на 16% выше по сравнению с прошлым годом.

– Особенно успешным оказался март, в котором было зарегистрировано 8,2 тыс. ДДУ против 6,3 тыс. таких договоров в феврале и 5,3 тыс. в январе. То есть ажиотажный спрос на фоне ослабления курса руб­ля привел к высокому числу сделок, – отметила специалист.

По словам Кирюхиной, доля ипотечных сделок сейчас снижается из-за повышенной активности валютных и рублевых вкладчиков в прошлом месяце, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения. Еще одна тенденция – существенный рост цен на первичном рынке за квартал, в Московской области они подскочили сразу на 5,4% до 164,8 тыс. руб. за кв. м.

– Это связано с двумя главными причинами: с поведением покупателей на фоне снижения курса рубля, а также со стратегией самих девелоперов, – сказала эксперт.

На рынке «вторички» же фиксируется снижение спроса – всему виной заградительные высокие ставки по ипотеке и отсутствие льготных программ. Это в очередной раз подтверждает, что их стоило бы ввести.

ПРЯМАЯ ЗАВИСИМОСТЬ

Аналитик ЦИАН разъяснила, что оба сегмента, как готового, так и строящегося жилья, находятся во взаимо­связи. Лучшее тому подтверждение – это многочисленные программы trade in от большинства крупных девелоперов, предполагающие продажу готового жилья и покупку строящегося в режиме «одного окна».

– То есть многие приобретают жилье на первичном рынке с доплатой от реализации своей старой квартиры на «вторичке». Поэтому заградительные ставки в сегменте готового жилья по ипотеке оказывают влияние также на первичный рынок, когда из-за сложностей с реализацией «вторички» процесс обмена квартиры растягивается, – рассказала Кирюхина.

Эксперт уверяет, что льготные программы оказывают существенное влияние на структуру сделок. В качестве примера она привела статистику ЦБ РФ по количеству кредитов, оформленных на первичном и вторичном рынках.

– В мае – июне 2020 года, когда заработала льготная программа кредитования, в целом по РФ доля сделок на первичном рынке резко увеличилась до 34–35% против 26–28% до субсидии, – подчеркнула Кирюхина.

Еще большее значение субсидированная ипотека имеет при высокой ключевой ставке, когда жилищные кредиты на стандартных условиях – дорогие.

Игорь КОХАНЫЙ, депутат Московской областной Думы:

– C начала 2022 года количество приобретенных квартир на вторичном рынке жилья превышает первичный рынок на 40%. В марте текущего года ипотечные ставки значительно увеличились. Это привело к снижению рынка продаж жилья. И если первичный рынок жилья поддерживается программами льготного ипотечного кредитования, то снижение продаж вторичного жилья будет наиболее значительно. Таким образом, поддержка граждан, приобретающих жилье с использованием кредитных средств на вторичном рынке, в текущей экономической ситуации своевременна и целесообразна.